Der Berliner Mietspiegel – Orientierungsmittel für MieterInnen und VermieterInnen

Der Berliner Mietspiegel – Orientierungsmittel für MieterInnen und VermieterInnen

 

Fast jeder hat schon einmal die Erfahrung gemacht: Der Mietspiegel ist in aller Munde, wenn es um den Mietwohnungsmarkt und um Mieterhöhungen geht. Aber man selbst stutzt und stellt fest, dass man nur eine vage Ahnung hat, was es eigentlich tatsächlich mit dem Mietspiegel auf sich hat.

Aus diesem Grund möchte Immodelfin Ihnen heute eine kleine Starthilfe zu dem Thema Mietspiegel geben. Dabei beschränkt sich Immodelfin darauf, Sie mit den wesentlichen Rahmenbegriffen und -kriterien vertraut zu machen.

 

Was ist also eigentlich der Berliner Mietspiegel und wozu dient er?

 

Es gibt zwei Situationen, in denen der Mietspiegel für Wohnungssuchende/ MieterInnen und WohnungsanbieterInnen/ VermieterInnen interessant ist. Zum Einen zum Zeitpunkt der Wohnungssuche oder Wohnungsneuvermietung, zum Anderen im Falle eines Mieterhöhungsverfahrens.

 

Stellen wir uns zum Einen folgende Situation vor: Sie suchen eine Wohnung oder möchten eine Wohnung vermieten und fragen sich, welche Miete wohl für die Wohnung angemessen ist. In diesem Falle können Sie den Mietspiegel zur Orientierung heranziehen. Denn er gibt Aufschluss darüber, welcher Mietpreis für eine nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage vergleichbare Wohnung ortsüblich gezahlt wird. So können Sie als WohnungssuchendeR einschätzen, ob die für eine Wohnung verlangte Miete angemessen ist. Oder als WohnungsanbieterIn können Sie abschätzen, zu welchem Preis Sie eine Wohnung vermutlich gut vermieten können.

 

Stellen wir uns zum Anderen vor: Sie erhalten als MieterIn von der VermieterInseite eine Mieterhöhung oder Sie streben als VermieterIn eine Mieterhöhung an und möchte jeweils wissen, ob die Erhöhung angemessen und zulässig ist. In diesem Falle, nämlich dem des Mieterhöhungsverfahrens, kommt dem Mietspiegel eine rechtliche Bedeutung zu. Denn er gibt Aufschluss darüber, welche Mietpreiserhöhungen rechtlich angemessen und zulässig sind.

 

Dies gilt insbesondere für den Berliner Mietspiegel, da der Berliner Mietspiegel nach gesetzlichen Kriterien ein qualifizierter Mietspiegel ist. Das heißt, dass er MieterInnen und VermieterInnen eine rechtssichere Auskunft über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten gibt. Oder anders gesagt: Für die im Berliner Mietspiegel ermittelten Mietpreise gilt die gesetzliche Vermutung, dass sie die ortsüblichen Vergleichsmieten tatsächlich feststellen. So können sich die Mietvertragsparteien im Falle einer Mieterhöhung mit Hilfe des Mietspiegels einigen, ohne selbst eine Vergleichsmiete ermitteln oder erhebliche Kosten für ein Gutachten aufwenden zu müssen. Damit senken sie die Risiken eines Rechtsstreits vor Gericht über die zulässige Höhe der Mietpreiserhöhung.

 

Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel, weil er erstens entsprechend der gesetzlichen Vorgaben nach anerkannten wissenschaftlichen Verfahren erstellt wurde. Und zweitens haben ihn die wesentlichen MieterInnen- und VermieterInneninteressenvertretungen anerkannt. Als qualifizierter Mietspiegel muss der Beliner Mietspiegel alle vier Jahre neu erstellt werden und alle zwei Jahre den Entwicklungen auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt angepasst werden. Der derzeitig gültige Berliner Mietspiegel datiert von 2013.

 

Welche Wohnungen erfasst der Mietspiegel, für welche gilt er?

 

Der Berliner Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle nicht-preisgebundenen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (mindestens drei Wohnungen im Gebäude). Das sind alle Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, die es auf dem frei finanzierten Wohnungsmarkt gibt.

 

Er gilt nicht für:

+ Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,

+ Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2012 bezugsfertig geworden sind,

+ preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen,

+ Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung.

 

Welche Wohnungen werden berücksichtigt bei der Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel? Herangezogen werden nur die Mietpreise der Wohnungen, die in den vergangenen vier Jahren geändert, das heißt erhöht oder neu abgeschlossen wurden.

 

Welche Kriterien werden zum Vergleich der Mietwohnungen herangezogen?

 

Welcher Mietbegriff wird im Mietspiegel zugrunde gelegt? Maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten ist die monatliche „Netto-Kaltmiete“ in Euro je Quadratmeter für eine Wohnung. Das schließt also alle Betriebskostenarten aus.

 

Fünf Vergleichskriterien werden im Mietspiegel veranschlagt, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermitteln:

  1. Art der Wohnung: Dieses Merkmal bezieht sich auf die Gebäudeart. Im Mietspiegel werden ausschließlich Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern erfasst.

  2. Größe der Wohnung: Dieses Kriterium bezieht sich auf die Fläche in Quadratmetern.

  3. Ausstattung der Wohnung: Dem Mietspiegel werden Wohnungen mit Bad & WC in der Wohnung und Sammelheizung (oder der Sammelheizung entsprechenden Heizformen) zugrunde gelegt. Maßgeblich ist dabei die Ausstattung, die VermieterInnen zur Verfügung stellen.

  4. Beschaffenheit der Wohnung: Dieses Merkmal bezieht sich auf das Alter, das heißt die Bezugsfertigkeit und das Baujahr einer Wohnung.

  5. Wohnlage einer Wohnung: Dieses Kriterium bezieht sich auf die Lagequalität des weiteren Umfeldes einer Wohnung. Es gibt drei Qualitätsstufen: einfache, mittlere und gute Wohnlage. Wohnlagenkarten liefern dabei zum Beispiel eine erste Orientierung zur Einordnung einer Wohnung.

 

Um weitere besondere Merkmale von Wohnungen zu erfassen und vergleichbar zu machen, weist der Mietspiegel Preisspannen für vergleichbare Wohnungen auf.

 

Dabei zählen die Orientierungshilfen zur Einordnung einer Wohnung innerhalb von Preisspannen selbst nicht zum qualifizierten Mietspiegel. Laut Rechtsprechung können sie aber als Schätzungsgrundlage herangezogen werden.

 

Wo kann ich den für eine Wohnung geltenden Mietspiegel einsehen, und wie wende ich die Mietspiegeltabellen auf eine Wohnung an?

 

Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt stellt auf ihrer Homepage einen Online-Abfrageservice zur Verfügung. Dieser ermöglicht eine erste Orientierung, ist allerdings nicht rechtsverbindlich. Um eine eindeutige Zuordnung einer Wohnung innerhalb der Mietspiegeltabellen vorzunehmen, ist auf das »Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013« (Amtsblatt Nr. 21 vom 23.05.2013) zurückzugreifen.

Genauere Hinweise zur Anwendung der Mietspiegeltabellen finden Sie ferner in der online einsichtigen Broschüre „Berliner Mietspiegel 2013“ der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt.

Die gesetzlichen Grundlagen zum Thema Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete finden Sie in den §§ 558 Abs. 2, 558c, 558 d BGB.

 

Das nächste Mal können Sie jetzt mitreden, wenn vom Mietspiegel die Sprache ist!

 

Autorin: Katharina Ritter

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