Die Mietenserie 2: Der Trend zur Indexmiete

Nachdem Ihnen Immodelfin zum Auftakt seiner Mietenserie einen kleinen Überblick zu der Frage geboten hat, aus welchen Bestandteilen sich eine Miete zusammensetzt, geht es heute mit dem wichtigen Thema Indexmiete weiter. Denn Fakt ist: In den Großstädten geht der Trend zur Indexmiete. Oder genauer gesagt: zu Indexmietverträgen. – Was ist eine Indexmiete bzw. ein Indexmietvertrag?

Die Indexmiete heißt Indexmiete, weil sie sich prinzipiell an der Entwicklung des Preisindex für die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte orientiert ist, wie er vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlich wird. Kurz gesagt: In dem Fall, in dem die Mietparteien einen Indexmietvertrag abschließen, einigen sie sich auf eine prinzipiell variable Miete. Theoretisch heißt dies, dass unter bestimmten, gesetzlich geregelten Voraussetzungen die Miete in Abhängigkeit vom Anstieg oder Fall der Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte selbst steigt (Mieterhöhung) oder sinkt (Mietsenkung). Ein Indexmietvertrag verfolgt das Ziel, ein Mietobjekt vor dem Wertverfall zu schützen, den es durch eine steigende Inflationsrate erleiden kann. Dabei führt die Vereinbarung einer Indexmiete zum Ausschluss bestimmter anderer Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Welchen Zweck verfolgt eine Indexmiete?

Die Indexmiete dient dem Werterhalt des Mietobjektes. Dieser Zweck wird dadurch erreicht, dass im Fall eines Indexmietvertrages die Miete über den Weg der Mieterhöhung an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte angepasst werden kann.

Welche Voraussetzungen und Konsequenzen hat ein Indexmietvertrag?

Die Indexmiete ist im Bürgerlichen Gesetzbuch im § 557 b BGB geregelt.
Die Bezugsgrundlage für Mieterhöhungen im Rahmen eines Indexmietvertrages muss der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte sein, der vom Statischen Bundesamt ermittelt und veröffentlich wird. Der Preisindex für die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte wird auch kurz Verbraucherpreisindex (VIP) genannt. Dabei muss im Falle einer Mieterhöhung die konkrete Berechnungsgrundlage für die neue Mietforderung (Mietpreis) offengelegt werden.
Die Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich mitzuteilen. Die Mieterhöhung greift zwei Monate nach Erhalt der Mietänderungserklärung des Vermieters. Grundsätzlich gilt, dass bei einer Indexmiete die Zustimmung des Mieters zur Mietpreiserhöhung nicht erforderlich ist.

Des weiteren zieht ein Indexmietvertrag folgende Einschränkungen nach sich:
Zum Einen muss zwischen den jeweiligen Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen. Das heißt: Die Miete muss für mindestens ein Jahr ungeändert bleiben. Zum anderen werden durch den Abschluss eines Indexmietvertrages andere Mieterhöhungsformen ausgeschlossen – mit einer Ausnahmen. So sind erstens Mieterhöhungen ausgeschlossen, die darauf zielen würden, die Miete an die Höhe der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Zweitens sind Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen, die der Vermieter freiwillig vornimmt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter von Gesetzes wegen oder aufgrund behördlicher Auflagen zu Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet ist.

Der Trend zur Indexmiete

Angesichts des Trends zur Indexmiete in Großstädten stellen sich zwei Fragen: Wie kommt es zu diesem Trend? Und welche Konsequenzen hat er für Wohnungssuchende und Mieter?
Eine mögliche Erklärung für den Trend zur Indexmiete wird dann ersichtlich, wenn man sich anschaut, wie sich die Indexmiete zum Mietspiegel und Mieterhöhungen im Rahmen normaler Mietverträge verhält. So müssen sich im Falle normaler Mietverträge Mieterhöhungen in der Regel an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, deren Obergrenze sie nur unter bestimmten Voraussetzungen überschreiten dürfen. Maßgeblich ist also im Falle von Mieterhöhungen bei normalen Mietverträgen die ortsübliche Vergleichsmiete und nicht die jährliche Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Demgegenüber führt ein Indexmietvertrag zu einer Abkoppelung vom Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel wird lediglich alle fünf Jahre von Grund auf neu erstellt und alle 2,5 Jahre aktualisiert. Im Gegensatz dazu erlaubt der Indexmietvertrag jährliche Mietanpassungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Dies ist für Vermieter von besonderem Interesse angesichts der Tatsache, dass seit ca. 20 Jahren die Lebenshaltungskosten stetig steigen, und dies erheblich: infolge rasant ansteigender Energiekosten.
Für Vermieter ist das Instrument der Indexmiete bisher vor allen Dingen dann interessant, wenn die von ihnen verlangte Anfangsmiete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses ohnehin schon sehr hoch und deutlich oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesem Falle ermöglichte ihnen die Indexmiete bis dato, auch langfristig den hohen Mietpreis ihres Mietobjektes zu halten, ohne Korrekturen und Beschränkungen durch den Mietspiegel zu befürchten zu haben. Hieran ändert auch die am 01.Juni 2015 in Kraft tretende Mietpreisebremse in Berlin kaum etwas: Diese gilt dann zwar auch für neu abgeschlossene Indexmietverträge. Allerdings sieht das Gesetz eine Reihe von Ausnahmen vor, die nach wie vor relativ hohe Einstiegsmieten im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlauben. Zudem werden von der Mietpreisbremse Mietpreiserhöhungen aufgrund steigender Lebenshaltungskosten innerhalb bereits laufender Indexmietverträge ohnehin nicht berührt.

Wohnungssuchende sollten zu mindestens einen bestimmten Aspekt von Indexmietverträgen bei ihrer Wohnungssuche im Auge behalten. Aufgrund der seit Jahren stetig steigenden Energiekosten für Strom und Warmwasserversorgung können Indexmieten für Mieter zu einer besonderen finanziellen Belastung führen. Denn die steigenden Energiekosten wirken sich für Mieter gleich doppelt aus: Zum Einen fließen sie über den Verbraucherpreisindex in die Mieterhöhung ein. Das heißt, dass die Grundmiete oder Nettokaltmiete gerade auch dann durch eine Erhöhung des Lebenshaltungskostenindex steigen kann, wenn diese maßgeblich durch einen Anstieg der Energiepreise verursacht wird. Zum Anderen müssen die Mieter aber auch zugleich für die steigenden Energiekosten direkt aufkommen im Rahmen der Kosten für die Strom- und Warmwasserversorgung. Diese leisten sie je nach Mietvertrag entweder direkt an den Vermieter, wenn eine Bruttowarmmiete vereinbart ist, oder sie begleichen sie im Rahmen der Einzelverträgen, die sie selbständig mit Versorgungsunternehmen abgeschlossen haben.

In dem nächsten Artikel unserer Mietenserie klärt Immodelfin Sie über die am 01. Juni 2015 in Kraft tretende Mietpreisbremse auf.

Autorin: Katharina Ritter

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