Die Mietenserie 4: Die Staffelmiete

Durch einen Staffelmietvertrag wird schon zu Beginn des Mietverhältnisses festgelegt, dass und in welcher genauen Höhe der Mietpreis zu bestimmten Zeitpunkten in den Folgejahren erhöht wird. Mit anderen Worten einigen sich die Mietparteien auf eine stetige und automatische Anhebung des Mietpreises in genau festgelegten Staffeln. Die Staffelmiete ist gesetzlich in § 557a BGB geregelt. Staffelmietverhältnisse, die den gesetzlichen Voraussetzungen und Bestimmungen zuwiderlaufen sind unwirksam.

Im Folgenden gibt Immodelfin Ihnen zum Einen einen Überblick über die wesentlichen Voraussetzungen und Konsequenzen der Vereinbarung eines Staffelmietvertrages. Zum Anderen erfahren Sie, wie es um das Staffelmietenmodell nach der am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse bestellt ist.

Voraussetzungen und Konsequenzen von Staffelmietverträgen

Staffelmieten können sowohl für befristete als auch unbefristete Mietverträge vereinbart werden.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Staffelmietvertrag rechtswirksam vereinbart wird:

– Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden.

– Die jeweilige Miete oder der konkrete Betrag aller folgenden Mieterhöhungen müssen als Geldbetrag im Mietvertrag von Anbeginn ausgewiesen werden. – Eine bloße Angabe der Mietsteigerung in Prozenten ist unzulässig und damit unwirksam.

– Die bestimmten Zeitpunkte der Mieterhöhungen sind im Mietvertrag auszuweisen.

– Zwischen zwei Mietstaffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Das heißt: Die jeweilige Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Die Vereinbarung eines Staffelmietvertrages zieht folgende rechtliche Konsequenzen nach sich:

– Die Miete erhöht sich automatisch zu den festgesetzten Zeitpunkten und in der festgesetzten Höhe.

– Die Vereinbarung eines Staffelmietvertrages bewirkt unmittelbar den Ausschluss anderer Mieterhöhungsverfahren im Rahmen der §§ 558 bis 559 b BGB: der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und der Mieterhöhung zwecks Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. – Eine Ausnahme von diesem grundsätzlichen Ausschluss anderer Mieterhöhungsverfahren gilt nur für die Betriebskosten.

– Für Staffelmieten gilt die Kappungsgrenze nicht, nach der sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % bzw. 15 % Prozent erhöhen darf (§ 557 a Absatz 2 i.V.m. § 558 Absatz 3 BGB).

– In Staffelmietverträgen darf das Kündigungsrecht des Mieters für die ersten vier Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen werden. Das heißt, dass während der Kündigungssperrfrist Kündigungen des Mieters unzulässig sind. Entscheidet sich der Mieter trotzdem früher aus der Wohnung zu ziehen, muss er gegebenenfalls für die Mietzahlungen bis zum Ablauf der Kündigungssperrfrist aufkommen. Erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist hat der Mieter ein Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten.

Die Staffelmiete nach der Mietrechtsnovelle

Die Mietpreisebremse gilt für Staffelmietverträge und zwar sowohl für die Ausgangsmiete als auch für jede einzelne Mietstaffel (§ 557a Absatz 4 BGB). Somit dürfen weder die Ausgangsmiete noch die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete um 10% übersteigen.

Da die Mietpreisbremse ausschließlich für Neuvermietungen (Mieterwechsel) greift, sind Staffelmietverträge, die bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse geschlossen wurden, nicht von dieser betroffen.

In der Vergangenheit haben Staffelmietverträge für die Vermieter vor allen Dingen den Vorteil besessen, regelmäßig Mieterhöhungen erzielen zu können, die eindeutig oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Dies war vor allen Dingen dann der Fall, wenn bereits die Eingangsmiete sehr hoch war. Demgegenüber gilt für „normale“ Mietverträge, dass eine Mieterhöhung u.a. bloß zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist.
Mit Inkrafttreten der Mietpreisbremse ändert sich nun für Staffelmietverträge die Lage insofern, als auch sie jetzt eine gewisse Deckelung erfahren. Zwar können die Mieterhöhungen nach wie vor oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, aber eben lediglich maximal 10%.

 

 

Autorin: Katharina Ritter

 

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