Der Energieausweis – ein Pflichtdokument mit beschränkter Aussagekraft

Der Energieausweis dokumentiert und bewertet den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Er führt grundsätzlich allgemeine Angaben zum Gebäude, zu den für die Beheizung verwendeten Energieträgern und zu den Energiekennwerten des Gebäudes auf. Neue Energieausweise für Wohngebäude, die nach dem 01.05.2014 ausgestellt werden, müssen die Energieeffizienzklasse des Gebäudes auf einer Skala von A+ bis H angeben. Zudem beinhaltet der Energieausweis gegebenenfalls Modernisierungsempfehlungen an den Eigentümer zur kosteneffizienten Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (Energieeffizienz).

 

Die am 01.05.2014 in Kraft getretene Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) regelt die Anwendungsbedingungen, Verfahrens- und Berechnungsgrundsätze sowie die Ausstellungskompetenz für rechtsgültige Energieausweise. Mit Inkrafttreten der EnEV-Novelle ist es Pflicht, in Immobilienanzeigen gesetzlich festgesetzte Angaben aus dem Energieausweis zu veröffentlichen. Des Weiteren gilt seitdem eine automatische Vorlagepflicht des Energieausweises gegenüber potentiellen Mietern bei Wohnungsbesichtigungen.

 

Mit der neuen EnEV wurde die Europäische Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden umgesetzt. Offiziell verfolgt die EnEV das Ziel, mittels des Energieausweises eine größere Transparenz und Vergleichsmöglichkeit in Sachen energetischer und klimaverträglicher Zustände von Gebäuden zu fördern. Damit soll zum Einen die Auswahl einer Wohnung nach energetischen Kriterien ermöglicht werden. Zum Anderen sollen Mietinteressenten idealerweise in die Lage versetzt werden einschätzen zu können, welche Energiekostenausgaben sie im Falle der erfolgreichen Anmietung der Wohnung zu erwarten haben. Zu diesem Zweck wird in jedem Energieausweis der Energiekennwert des betreffenden Wohngebäudes beziffert. Der Energiekennwert dient als Maßstab für den energetischen Zustand des jeweiligen Gebäudes. Dabei gilt als Faustregel: Je niedriger der Energiekennwert, desto besser der energetische Zustand des Wohngebäudes. – Nunmehr ziehen allerdings Vermieter- und Mieterverbände gleichermaßen stark in Zweifel, inwiefern dieses Ziel durch den Energieausweis tatsächlich erreicht wird aufgrund der beschränkten Aussagekraft seiner Daten.

 

Die Erläuterungen in diesem Artikel befassen sich ausschließlich mit dem Thema Energieausweis für Wohngebäude mit Mietwohnungen. Dabei beschränkt sich immodelfin auf die Erklärung der wesentlichen Rahmenbestimmungen folgender Themenaspekte, die wir in der kommenden Zeit nach und nach für Sie aufbereiten werden:

 

  • Ÿ Wann unterliegt der Eigentümer einer Mietwohnung der Energieausweispflicht und was beinhaltet sie?
  • Ÿ Welcher Energieausweis für welches Wohngebäude?
  • Ÿ Welche Pflichtangaben beinhaltet der Energieausweis?
  • Ÿ Gültigkeitsdauer des Energieausweises
  • Ÿ Ausstellung und Kosten des Energieausweises
  • Ÿ Bußgelder bei ordnungswidrigen Energieausweisen oder Verstößen gegen die Veröffentlichungspflicht in Immobilienanzeigen und bei Wohnungsbesichtigungen
  • Ÿ Aussagekraft des Energieausweises
  • Ÿ Weiterführende Links zum Thema Energieausweis

 

 

 

 

 

Wann unterliegt der Eigentümer einer Mietwohnung der Energieausweispflicht und was beinhaltet sie?

Die Energieausweispflicht gilt für alle Fälle der Neuvermietung einer Wohnung. Die Energieausweispflicht tritt also erst mit dem Nutzerwechsel der Mietwohnung ein.

Im Umkehrschluss heißt dies: Wer seine Wohnung nicht neuvermietet, braucht keinen Energieausweis. Ebenso wenig haben Mieter in bereits bestehenden Mietverhältnissen einen Rechtsanspruch darauf, den Energieausweis einzusehen.

Im Falle der Neuvermietung umfasst die Energieausweispflicht drei Aspekte, die drei unterschiedlichen Zeitpunkten des Vermietungsprozesses entsprechen:

 

 

1. Pflichtangaben von Energieausweisdaten in Wohnungsanzeigen

Seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnungs-Novelle am 01.05.2014 ist es für den Vermieter gesetzliche Pflicht, in Immobilienanzeigen folgende Angaben aus dem Energieausweis zu veröffentlichen (vgl. § 16a EnEV):

Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis.

Angabe des im Ausweis genannten Energiebedarfskennwertes (Energiebedarfsausweis) oder des Energieverbrauchskennwertes (Energieverbrauchsausweis) für das Wohngebäude.

Aufgepasst! Ist in dem Energieverbrauchskennwert der Energieverbrauch für Warmwasser noch nicht mitberechnet, muss der Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche erhöht werden! Damit soll sichergestellt werden, dass der Wohnungssuchende über den Energiekennwert für Heizung und Warmwasser informiert wird.

Angabe der wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes (z.B. Öl, Gas, etc.).

Baujahr des Wohngebäudes.

Angabe der Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes im Falle eines nach dem 01.05.2014 ausgestellten Energieausweises. Die Energieeffizienzklassen liegen auf einer Skala von A+ bis H.

 

Das Unterlassen dieser Pflichtangaben in Wohnungsanzeigen gilt als Ordnungswidrigkeit (vgl. § 27 Abs. 2 EnEV).

 

 

2. Automatische Vorlagepflicht des Energieausweises bei Wohnungsbesichtigungen

Ebenfalls seit Inkrafttreten der EnEV-Novelle im Mai 2014 ist es bei Wohnungsbesichtigungen Pflicht, den Mietinteressenten ohne Aufforderung den Energieausweis oder einer Kopie des Energieausweises vorzulegen (vgl. § 16 Abs. 2 EnEV). Die automatische Vorlagepflicht gilt als erfüllt durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen des Energieausweises bzw. seiner Kopie während der Wohnungsbesichtigung.

In den Fällen, in denen keine Wohnungsbesichtigung stattfindet, hat der Vermieter dem Mietinteressenten trotzdem die Pflicht, unverzüglich den Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen, spätestens aber nach Aufforderung durch den Mietinteressenten.

Sowohl die Vorlage eines unvollständigen Energieausweises, als auch die nicht rechtzeitige Vorlage sowie das gänzliche Unterlassen seiner Vorlage gelten als Ordnungswidrigkeiten (vgl. § 27 Abs. 2 EnEV).

 

 

3. Übergabepflicht nach Abschluss des Mietvertrages

Unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrages muss dem Neumieter der Energieausweis oder eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden (vgl. § 16 Abs. 2 EnEV). Der Neumieter hat einen Rechtsanspruch auf Aushändigung des Energieausweises oder seiner Kopie.

Auch hier gilt wieder: Die nicht vollständige oder die nicht rechtzeitige Übergabe sowie das gänzliche Unterlassen der Aushändigung des Energieausweises oder seiner Kopie gelten als Ordnungwidrigkeiten (vgl. § 27 Abs. 2 EnEV). Ein ordnungswidriges Vermieterverhalten tastet allerdings keineswegs die Rechtswirksamkeit des Mietvertrages an. Dieser bleibt vielmehr trotzdem gültig.

Begründen sich aus den Informationen des Energieausweises mietrechtliche Ansprüche? Prinzipiell zieht die bloße Aushändigung an sich des Energieausweises oder seiner Kopie nach Mietvertragsabschluss an den Neumieter keine mietrechtlichen Ansprüche nach sich. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Ausweis ausdrücklicher Bestandteil des Mietvertrages geworden ist.

 

Alle weiteren Fragen beantworten wir mit dem Fortgang unserer Serie zum Energieausweis.

 

Autorin: Katharina Ritter

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